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2023年，“房地产商场供求关系发生要紧变化”定调楼市，各级政府部门频频优化楼市计谋力促房地产商场安稳驱动，计谋环境已接近2014年最宽松阶段，但住户收入预期弱、房价下降预期仍在等要素依然制约着商场树立节拍，新址商场调整态势未改，中枢城市计谋恶果不时性不足。以价换量下，重点城市二手房商场弘扬好于新址。

瞻望2024年，房地产商场复原仍依赖于购房者预期能否树立，供求两头计谋仍有发力空间，“三大工程”将是计谋发力主要场所，计算将对2024年稳投资起到迫切作用，同期也会对销售复原、稳固预期起到积极作用。举座来看，2024年新址销售商场依然濒临调整压力，若经济不时复原、置业意愿改善，访佛城中村修订依期推动，销售界限或可罢了小幅增长。在销售商场树立清静影响下，宇宙新开工、投资下行态势或难改。

（1）房价：2023年，百城新建住宅价钱累计高涨0.27%，主要受计谋管控及部分优质改善楼盘入市带动等要素影响，新址价钱出现结构性高涨。百城二手住宅价钱累计下降3.53%，跌幅较2022年扩大2.76个百分点，房价走势不时低迷，至12月，已联贯20个月环比下降，联贯7个月环比下降的城市数目超90个。

（2）商场供求：2023年，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约6%，1-11月重点15城二手房销售界限同比增长36%。全年来看，受疫情后需求集合开释带动，一季度商场升温彰着，年中量价出现回落，商场弘扬低迷，8月底中央及各级政府加大计谋托底力度，9-10月新址销售同比降幅有所收窄，但计谋恶果不时性不足，年末商场仍下行。50个代表城市商品住宅批准上市面积同比下降超10%，可售面积小幅回落但仍处高位，短期库存出清周期延伸至19.6个月。

（3）需求结构：2023年以来，改善性住房需求仍为新址商场关节救助，30个代表城市中大都城市套总价均值、中位数和各价位门槛值均高于上年同期。面积段来看，90-120平素米家具仍占据商场主流地位，伴跟着各城市逐步取消或优化楼市调控计谋，再改、高端改善需求得以开释，改善商场弘扬出一定韧性。

（4）地盘商场：2023年，宇宙300城住宅用地推出、成交面积同比均下降超20%，仅部分城市或个别地块热度较高，举座低迷态势未改。重点22城方面，优质地块成交量加多，央国企为拿田主力，拿地金额占比达49%，民企投资力度仍不足。至12月末，除北京、上海、深圳外，大都城市已取消地盘最高限价，但仅一丝中枢城市优质地块拍出高溢价，举座热度仍较低。

（5）计谋瞻望：需求端，一线城市有望因需、因区施策优化限购；中枢二线城市或全面取消限购；更多幼稚级城市或通过披发购房补贴等形式促进购房需求开释。供给端，企业端资金救助计谋有望陆续细化落实，“三个不低于”等计谋若能本色性落地将有助于改善企业融资环境；“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，各地土拍法例计算将陆续放宽；另外，“三大工程”建设联系计谋有望加速落地。

（6）商场瞻望：

凭据“中国房地产业中长期发展动态模子”测算，2024年宇宙房地产商场将呈现“销售界限仍有下行压力，新开工面积、设备投资或陆续回落”的特质。中特性形下，计算2024年宇宙商品房销售面积同比下降4.9%，乐不雅情形下，2024年，宏不雅经济不时复原，住户置业意愿有所好转，访佛城中村修订依期推动，宇宙商品房销售面积或可罢了小幅增长。而新开工、投资受多项不利要素影响，或将延续下行态势。中特性形下，2024年新开工面积同比降幅在10%傍边，新开工界限低于9亿平素米；房地产设备投资额同比下降6.1%。

2023年中国房地产商场场所总结

2023年，改善型楼盘入市带动百城新址价钱累计高涨0.27%；二手房价钱累计下降3.53%，全年看护跌势，超九成城市价钱下降

图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价钱环比变化

新建住宅方面，2023年百城新建住宅价钱累计高涨0.27%，受计谋管控及部分优质改善项目入市带动，自9月起房价月度环比微幅高涨。

具体来看，年头在疫情防控全面打消、降首付、降利率等楼市利好计谋带动下，积压购房需求积极开释，商场信心少顷树立；跟着积压需求开释完毕，年中新址商场活跃度下滑，房价亦再行干涉下行通谈；8月多部委落地楼市优化举措，随后房企也为备战“金九银十”积极推货，受部分优质改善项目入市带动，9-12月百城新址价钱环比呈小幅高涨态势。单12月来看，百城新建住宅均价16220元/平素米，环比高涨0.10%。

二手住宅方面，2023年，百城二手住宅价钱累计下降3.53%，年头二手房价环比跌幅少顷收窄后，年中房价干涉加速下行通谈。

具体来看，2023年头，受积压购房需求开释影响，二手房成交保持较高活跃度，带动百城二手住宅价钱环比跌幅少顷收窄；年中商场下行压力加大，房价跌幅有所扩大，9月“认房不认贷”计谋落地后，换房需求推动重点城市二手房挂牌量走高，房价下行探底趋势更为彰着。12月，百城二手住宅均价15315元/平素米，环比下降0.55%，已连跌20个月环比下降。

图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价钱环比下降城市数目变化

从涨跌城市个数看，2023年，新建住宅价钱累计下降城市数目为64个，月度环比下降城市数目基本保持在40-50个的区间。2023年，二手住宅价钱累计下降城市数目为99个，价钱环比下降城市数目呈先降后升态势。3月，二手住宅价钱环比下降城市数目下降至68个，4月起下降城市数目举座呈不时加多态势，12月百城二手住宅价钱环比下降城市数目为100个，已联贯7个月超90城，二手房价钱呈普跌态势。

重点100城全年新址成交面积同比下降约6%，年末延续调整态势

宇宙：

凭据国度统计局数据，2023年1-11月，宇宙商品房销售面积为10.1亿平素米，同比下降8.0%，商品房销售额为10.5万亿元，同比下降5.2%，其中商品住宅销售面积同比下降7.3%，销售额同比下降4.3%。1-11月，现房销售2.2亿平素米，同比增长17.4%，弘扬彰着好于期房，从占比上看，现房销售面积占总销售面积的比重为21.8%，较2022年末种植4.5个百分点。

图：2016年至2023年100个代表城市新建商品住宅月均销售面积及同比走势

图：2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度销售面积走势

重点100城：2023年，重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约6%，皆备界限为2016年以来最低水平。

据初步统计，2023年，重点100城新建商品住宅月均销售面积约2849万平素米，同比下降5.9%。具体来看，受疫情后需求集合开释带动，年头商场升温彰着，访佛低基数效应，1-4月销售面积同比增长23%，年中量价出现回落，商场弘扬低迷，8月末以来，多个中枢城市陆续落地膨大“认房不认贷”、优化限购和限售计谋，计谋环境已接近2014年最宽松阶段，但住户预期仍未能彰着改善，计谋带动恶果较为有限，9、10月重点城市销售面积环比小幅回升，但同比仍有较大降幅。干涉12月，房企冲刺全年功绩，销售节拍加速，重点城市销售面积环比增长约19%，同比下降约17%，销售面积较上年同期仍有一定差距，京沪计谋优化对商场带动恶果尚不彰着。

图：2016至2023年各梯队代表城市商品住宅月均成交面积及同比走势

从不同梯队城市来看，代表城市中，一线城市新建商品住宅累计销售面积同比增长，二线、三四线城市同比均下降。

据初步统计，2023年，一线城市新建商品住宅月均成交67万平素米，同比增长约4%。其中，上海、广州在低基数下，累计销售面积同比划分增长10.9%、3.9%，而深圳累计销售面积同比下降9.0%，北京销售面积与上年基本持平。年底，京沪优化楼市计谋，12月北京、上海成交面积环比增长，但由于商场有用需求不足和住户预期偏弱，计谋恶果不足预期，更多是带动前期存量客户或游移客户入市。

二线代表城市

商品住宅月均成交45万平素米，同比下降3.7%，成交壤限仍处2016年以来最低水平。在低基数影响及部分界限较大城市集合备案的带动下，10月二线代表城市销售面积同比降幅彰着收窄，干涉11月，多个城市商场活跃度转弱，计谋恶果不时性有所不足，12月，在企业加大营销力度、部分城市项目集合网签等要素带动下，二线城市销售面积环比增长约21%，较高基数下同比下降14.2%，降幅较11月扩大。

三四线代表城市

商品住宅月均成交16万平素米，同比下降11.4%，四季度，三四线代表城市月均成交面积同比下降26.2%，仍保持较大降幅，大都城市商场调整压力较大，部分城市如南通、惠州等，在低基数下累计销售面积同比增长，但皆备界限仍处比年较低水平，商场情感延续低迷态势。

图：2019年以来15个代表城市二手住宅月度成交面积走势

图：2022年以来11个代表城市二手住宅周度成交套数走势

二手房商场看护一定活跃度，在计谋显效以及低基数下销售面积同比增长。

2023年1-11月，15个代表城市二手住宅累计成交面积约12880万平素米，同比增长36.4%，皆备界限处在2019年以来同期高位。上半年二手房商场驱动节拍与新址基本一致，但受2022年末需求积压及购房者对期房委派的担忧影响，年头重点城市二手房销售增幅彰着，1-5月销售同比增幅近70%，年中相通商场热度下降，9-11月，在计谋优化带动及低基数下，二手房商场弘扬相对较好，同比延续增长态势，11月重点城市二手房成交面积同比增长近50%。干涉12月，二手房商场活跃度环比小幅回落，但举座弘扬相对安稳，在低基数下同比看护增长。12月4日-24日，重点城市周均成交套数较11月周均下降8.2%，较2022年同期增长34.7%。

多个城市新址套总价高涨，中高总价段占比种植，改善性住房需求仍是迫切救助

图：2023年1-11月30个代表城市套总价均值和中位数同比变化图

2023年1-11月，30个代表城市中16城套总价均值、中位数同比均高涨，9城套总价均值、中位数均下降，其中北京、合肥、成都、东莞等城市涨幅较为隆起。

主要原因在于：一是，房地产行业出清仍在不时，个别房企风险暴露，消耗者购房信心不足，刚需置业群体不雅望情感未见彰着好转，改善家具入市带动改善性住房需求开释，带动套总价高涨。二是，年内首套房“认房不认贷”、缩短二套商贷利率等计谋束缚落地，也进一步促进改善性住房需求开释。

多个重点城市中高总价段成交套数同比增长、占比种植，低总价段成交套数同比有所下降。

北京、上海、成都、长沙等城市中高总价段成交占比种植态势延续，其中北京1-11月500-1000万总价段成交套数同比增长26%，占比种植8.5个百分点，而500万以下家具成交套数同比下降17.7%，占比下降8.8个百分点。成都250-500万、500万以上总价段的项目成交套数在低基数下同比划分增长29.8%和41.8%，占比划分种植7.4个、2.4个百分点。

图：2023年1-11月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比

从成交面积段来看，90-120平素米家具仍是新址商场需求主力。与上年同期比较，30个代表城市中，18个城市120平素米以上新址成交套数占比种植，19个城市120-144平素米成交套数占比有所种植，其中合肥、西安、成都等中枢二线城市种植彰着。另外，跟着越来越多的新址家具定位于称心改善性住房需求，30个代表城市中18个城市90平米以底下积段家具成交占比下降。

商场供需两头均走弱，可售面积回落但仍处高位，出清周期延伸至19.6个月

宇宙：房屋新开工面积同比降幅仍较大，施工面积同比延续下降趋势。

2023年1-11月，宇宙房屋新开工面积为8.7亿平素米，同比下降21.2%，降幅较1-10月收窄2个百分点。宇宙房屋施工面积为83.1亿平素米，同比下降7.2%。宇宙房屋好意思满面积为6.5亿平米，同比增长17.9%，2023年“保交楼”责任不时推动，好意思满保持树立态势，本年以来单月好意思满面积同比不时保持增长。

图：2016年至2023年50个代表城市商品住宅月均批准上市面积走势

图：2019年以来50个代表城市商品住宅批准上市面积走势

重点城市：房企供货才略、供货意愿不足，50个代表城市商品住宅批准上市面积同比下降超10%。

据初步统计，2023年，50个代表城市商品住宅月均批准上市面积约1600万平素米，同比下降约11%（同口径销售面积同比下降约5%），供给端弘扬举座偏弱。具体来看，上半年在较低基数下供应界限同比小幅增长约2%；但干涉三季度后，受销售低迷影响，同期受限于前期拿地缩量，房企推售积极性、推售才略均偏弱，新址批准上市面积同比降幅较大，7月以来，单月批准上市面积同比降幅均超20%。11、12月，在冲刺全年功绩野心下，房企加速项目供货节拍，50个代表城市批准上市面积环比增长，12月环比增长约8%，同比下降约19%。

销供比喻面，供需均走弱布景下，重点50城举座弘扬供小于求。

据初步统计，2023年，50个代表城市商品住宅月均新增供应约1600万平素米，同期月均成交面积为1955万平素米，销供比为1.22，高于2022年水平。其中，一季度为1.47，二季度为1.14，三季度为1.04，四季度销售面积回升，销供比再度走高至1.24，供小于求态势延续。

图：2017年以来50个代表城市商品住宅可售面积与出清周期

受供给端弘扬举座偏弱影响，扫尾11月末，50个代表城市商品住宅可售面积约3.4亿平素米，较2022年底下降9.0%，但界限仍处在比年高位。出清周期方面，扫尾2023年11月末，按近6个月月均销售面积盘算，重点50城短期库存出清周期为19.6个月，较2022年末延伸1.6个月，其中三四线代表城市短期库存出清周期达27.8个月，短期库存去化压力大。

300城住宅用地供求同比降幅均超两成，央国企仍是拿田主力，年底多地取消地价上限，土拍分化加重

据初步统计，2023年，宇宙300城住宅用地供求界限同比降幅均在两成以上，其中推出6.1亿平素米，同比下降22.4%；成交4.8亿平素米，同比下降23.1%，皆备界限为近十年最低位，土拍举座低迷态势未改。为提高房企参拍意愿，各地政府束缚调整供地结构，带动成交楼面均价同比高涨7.6%。

流拍撤牌方面，宇宙住宅用地流拍撤牌宗数及流拍撤牌率延续下降趋势。

究其原因，一方面是本年多地政府在地盘出让前，发布拟出让地盘清单供房企提前有计算，减小地块流拍可能性；另一方面是陆续加大中枢区或优质地块力度，提高项目去化确定性。据初步统计，2023年，宇宙流拍地块数目共计3762宗，撤牌550宗，流拍撤牌率21.8%，较上年下降6.9个百分点，但流拍撤牌率举座仍偏高。

各线城市推出和成交壤限同比均下降，三四线城市推出头积降幅最大。推出方面，据初步统计，2023年，一线、二线住宅用地推出头积同比降幅均近两成，三四线城市降幅超20%。成交方面，房企投资仍趋审慎等要素影响下，各线城市成交面积同比下降均在两成傍边，地盘出让金亦呈不同程度下降。

楼面价方面，受中枢区优质地块成交占比种植影响，各线城市均呈现不同程度高涨。一线城市土拍情感举座较稳，成交楼面均价高涨8.0%，其中北京、上海本年以来多宗地块竞拍至地价上限，而广州、深圳房企竞争程度相对较弱，广州以至多宗地块流拍。二线城市本年不时推出优质地块，成交楼面均价举座高涨4.1%，10月以来济南、合肥、成都、福州接踵有地块竞拍出较高溢价率。三四线城市中，大都城市地盘商场低迷，在部分城市如东莞、佛山、常州、盐城等优质地块带动下成交楼面均价结构性高涨7.9%。

土拍热度方面，2023年在新址销售端树立清静影响下，房企拿地力度及策略并未回荡。北京、上海、杭州仍是房企拿地要点，多宗地块触顶，杭州、上海地价达上限占比在六成傍边；成都、合肥、厦门、广州、宁波等地，房企向优质板块侧重，这些地块广宽竞争强烈，带动城市举座地块达上限占比超三成。天津、苏州、南京、青岛、重庆等地，大大都区域新址销售商场调整压力较大，仅个别地块房企柔软度较高。无锡、郑州、沈阳、长春等地，短期地盘商场低迷态势未改，出让地块均底价成交。

另外，据媒体报谈，9月底，当然资源部已给各省市当然资源操纵部门下发文献，其中包含建议取消地盘拍卖中的地价抑遏等内容。扫尾12月末，22城中有18城已推行落实“取消地盘限价”，北上深尚未调整，宁波溢价率上限由15%上调至30%。从土拍弘扬来看，取消限价带动一丝中枢城市优质地块土拍升温。10月30日，济南成交10宗地盘中，有3宗溢价率超50%。11月15日，成都成交7宗地中，1宗地溢价率达30%，1宗溢价率17%，其余多底价成交；30日，成都出让5宗地中，天府新区麓湖地块溢价率达61%，由润达丰地产赢得，其余步块均底价成交。12月12日，杭州出让9宗地中，杭政储出[2023]165号地块成交溢价率达38%；28日，杭州成交6宗地，溢价5宗，杭政储出[2023]180号地块经52轮竞价，成交溢价率达36%。12月29日，广州告捷出让3宗地，其中海珠琶洲西区地块成交溢价率达59%，最终由越秀赢得。

图：22城2022年-2023年高溢价住宅用地成交壤限对比情况（市本级）

注：高溢价率地块统计口径为按成交溢价率高于10%统计，武汉、济南、杭州、上海部分地块溢价率上限低于10%的，若是触顶成交，则也统计在内。

优质地块推出带动半数城市高溢价地块成交同比增长，异日改善型楼盘供应加多或对新址商场造成一定救助。

在现时商场环境下，能够引起房企积极竞拍，并高溢价成交的地块多为中枢区域优质地块，凭据中指监测，2023年，22城高溢价率地块成交壤限2719万平素米，同比增长20.0%。具体城市来看，天津、广州、福州低基数影响下，高溢价地块成交壤限同比增幅均超100%；成都本年加大中枢区供地力度，高溢价地块成交面积同比增幅亦超100%；北京、上海、杭州土拍弘扬稳固，呈不同程度增长。若2023年景交的优质地块2024年逐步入市，有望对部分城市新址销售提供一定救助。

拿地企业方面，凭据中指统计，2023年，22城集合供地累计拿地金额中，央国企占比49%，较2022年种植12个百分点；地方国资占比26%，较2022年下降16个百分点；民企占比刚过两成，较2022年种植4个百分点。

本年以来，央国企拿地金额占比种植彰着，地方国资托底乏力。一方面，2023年地方政府财政压力较大，访佛受2022年10月“财政部严禁通过举债储备地盘，不得通过国企购地等形式虚增地盘出让收入，不得巧立面目虚增财政收入，弥补财政收入缺口”影响，地方平台拿地征象减少。另一方面，商场下行期，央国企资金上风突显，尤其是北京、上海热门城市，央国企拿地金额占比较高；苏州、青岛、合肥央国企拿地占比较上年均种植20个百分点以上。

1-11月房地产设备投资额同比下降9.4%，降幅不时扩大

图：2014年以来房地产和住宅累计设备投资过头同比增速

数据来源：国度统计局，中指数据CREIS

宇宙房地产设备投资额同比自2022年4月起联贯下降，2023年以来降幅举座呈现扩大态势。

2023年1-11月，宇宙房地产设备投资额为10.4万亿元，同比下降9.4%。单月来看，年头投资额同比降幅较2022年底有所收窄，但跟着商场再度转弱后，设备投资额单月同比降幅再度扩大，5月以来同比降幅均超10%。

2023年以来房企到位资金同比延续下降趋势，1-11月各项资金来源同比均降。

2023年1-11月，房地产设备企业到位资金为11.7万亿元，同比下降13.4%。其中，国内贷款为1.4万亿元，同比下降9.8%；自筹资金为3.9万亿元，同比下降20.3%；定金及预收款为4.0万亿元，同比下降10.9%；个东谈主按揭贷款为2.0万亿元，同比下降8.1%。

2024年中国房地产商场趋势瞻望

宏不雅环境：2024年经济增速或放缓，跨周期与逆周期养息计谋有望进一步发力

2023年前三季度，我国GDP同比增长5.2%，计算全年5%傍边的增长野心能够获胜罢了，但“三驾马车”中，近几个月出口同比增速不时收窄；固定钞票投资同比增速也收窄至2.9%，房地产设备投资降幅仍在扩大。瞻望2024年，全球经济增长放缓，外需或延续低迷态势，“一带全部”对我国出口的带动作用有望陆续默契，而疫情带来的疤痕效应仍在，消耗超预期走强概率较低，稳投资的必要性愈加强烈。2023年12月中央经济责任会议残忍要“对峙稳中求进、以进促稳、先立后破”“要强化宏不雅计谋逆周期和跨周期养息，陆续实施积极的财政计谋和矜重的货币计谋，加强计谋用具改动和调和配合”，计算异日货币计谋将进一步发力稳经济，财政计谋亦有望协同跟进，更好地开释经济发展潜能。

计谋环境：“供求关系发生要紧变化”定调下，计算各地将陆续优化楼市计谋，“三大工程”配套方法有望加速落地

7月24日中央政事局会议残忍“顺应我国房地产商场供求关系发生要紧变化的新场所”，这一要紧判断为房地产商场定调，尔后多部委明确房地产计谋优化场所，各地计谋不时落地。凭据中指监测，2023年已有200余省市（县）出台房地产调控计谋超670次，大都城市抑遏性计谋完全放开。

表：2023年楼市计谋基调及各部委落实的联系计谋

而已来源：中指究诘院空洞整理

中央层面，2023年2月，《求是》杂志发表习近平总布告《现时经济责任的几个要紧问题》著作，强调了房地产行业在国民经济中的迫切地位，并残忍“深远研判房地产商场供求关系和城镇化景色等要紧趋势性、结构性变化，攥紧究诘中长期治本之策”。两会政府责任敷陈亦强调“有用退守化解优质头部房企风险”“加强住房保险体系建设”“救助刚性和改善性住房需求”。4月，中央政事局会议召开，分析究诘现时经济场所和经济责任，针对房地产的关节词“房住不炒”“因城施策”“救助刚性和改善性住房需求”“保交楼”“房地产业发展新模式”均延续了此前提法，房地产计谋环境举座保持宽松。

7月，中央政事局会议为房地产定调，一是明确残忍“我国房地产商场供求关系发生要紧变化”，二是进一步明确推动城中村修订、“平急两用”大众基础要领以及经兴修设保险性住房。在此布景下，往时供不应求阶段出台的调控计谋需要当令调整优化，为监管部门以及各地优化楼市计谋灵通了空间。8月底以来，多部委积极表态并出台具体方法，各地的抑遏性计谋也迟缓减轻，房地产行业的确迎来计谋底。

10月30日至31日，中央金融责任会议明确“促进金融与房地产良性轮回，健全房地产企业主体监管轨制和资金监管，完善房地产金融宏不雅审慎经管，一视同仁称心不同通盘制房地产企业合理融资需求。因城施策用好计谋用具箱，更好救助刚性和改善性住房需求，加速保险性住房等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式。”

12月，中央经济责任会议明确2024年计谋场所，一是陆续强调“刚硬守住不发生系统性风险的底线”“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁称心不同通盘制房地产企业的合理融资需求，促进房地产商场安矜重康发展”，二是进一步明确“加速推动保险性住房建设、‘平急两用’大众基础要领建设、城中村修订等‘三大工程’”，同期残忍“完善联系基础性轨制，加速构建房地产发展新模式”。“先立后破”的计谋基调也给房地产计谋带来了更强的优化预期。

图：2022年以来各地因城施策频次

表：2023年以来主要计谋类型出台频次对比

注：悉数列中一条计谋可能苦衷多个维度。

而已来源：中指究诘院空洞整理

地方层面，8月底以来，各地频频出台计牟利好，北上广深落实首套房“认房不认贷”，9月计谋频次达2022年四季度以来单月最高水平。限购方面，南京、合肥、济南、青岛等14个二线城市全面取消限购计谋，另有多个二线城市从优化购房套数、优化限购范围、减轻购房抑遏条款等形式减轻限购。一线城市中，广州减轻近郊限购。

限贷方面，各地积极落实离别化住房信贷计谋，大都城市商贷已膨大首套20%，二套30%的首付比例，并调整二套房贷利率下限至LPR+20BP，部分中枢二线城市如杭州首付比例降至首套25%、二套35%。一线城市中，广州、深圳商贷首付比例均已降至首套30%、二套40%；北京、上海调整首套商贷首付比例至30%，二套凭据不同区域膨大40%-50%。另外，宇宙大都城市均已膨大首套房“认房不认贷”计谋。

凭据中指监测，2023年以来近30城缩短或取消了限售年限要求；深圳、成都、合肥等十余城已对限价计谋进行优化；同期宇宙超30城明如实行房票安置，一线城市中广州明确残忍探索房票安置计谋机制。

表：2023年地方房地产宽松计谋汇总（不完全统计）

而已来源：中指究诘院空洞整理

与此同期，各地救助力度也在不时增强，如郑州救助非住宅改建租出住房，指出租出住房运营年限期满后，顺应联系表率的项目，可改变地盘性质手脚无为住宅销售；武汉发文告知强调要周转企业钞票、加速周转存量用地，明确对已出让尚未建设的存量用地，政府可组织开展地盘收回和策动优化，并再行供应等。此外，部分城市加速落实中央部署，城中村修订计谋也束缚落地。10月，广州审议通过了《广州市城市更新专项策动（2021-2035年）》《广州市城中村修订专项策动（2021-2035年）》，11月，《广州市城中村修订条例（草案修改稿·征求倡导稿）》向社会各界公开征求倡导，为城中村修订的加速推动提供保险。

除了以上计谋举措外，部分城市亦从优化普宅认定表率（11月深圳取消了推行成交总价低于750万元的要求、12月京沪优化普宅认定表率）、优化预售资金监管、加大购房补贴力度、缩短中介费率、缩短升值税免征年限等方面完善计谋用具箱，力促刚性和改善性住房需求开释。

举座来看，房地产商场的不时低迷以及行业风险的积累对通盘这个词宏不雅经济、金融系统的稳固均带来了不利影响，稳固房地产商场关于稳固宏不雅经济大盘至关迫切。在7.24中央政事局会议残忍要“顺应我国房地产商场供求关系发生要紧变化的新场所”的迫切布景下，往时商场过热阶段出台的抑遏性计谋正在迟缓退出或优化。

表：中枢一二线城市限购及限贷计谋近况

而已来源：中指究诘院空洞整理

从计谋趋势上看，需求端，缩短购房资本、缩短购房门槛仍是计谋优化聚焦点，中枢一二线城市首套、二套首付比例有望进一步下降，一线城市也有望因需、因区施策优化限购计谋，二线城市或全面取消限购计谋；更多幼稚级城市或通过披发购房补贴等形式促进购房需求开释。另外，缩短往复税费、优化限价计谋等，或将在2024年陆续优化调整。

企业端，计谋仍将侧重缓解房地产企业的资金压力、防控风险上，金融机构或陆续加大对房企的资金救助力度，若“三个不低于”等联系计谋能够本色性细化落实，将有益于改善企业融资环境。另外，“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，稳固商场预期。同期，波及待售住宅、非住宅闲置项目、未设备地盘等存量周转的计谋，亦是为企业提供流动性救助的迫切方面。

此外，“三大工程”建设的配套方法有望进一步加速落地，计算监管部门将进一步明确城中村修订联系详情，也将有更多城市落实城中村修订配套计谋。推动“三大工程”建设，或将对2024年稳投资起到迫切作用，同期也会对销售复原、稳固预期起到积极作用。

中性假定下，2024年宇宙商品房销售面积下降约5%，若城中村修订加速推动，销售有望罢了微增；开工、投资下行态势难改

凭据“中国房地产业中长期发展动态模子”，勾搭国表里经济究诘机构对2024年经济环境的预测，参照近期宏不雅计谋及迫切会议精神，对2024年房地产商场残忍如下假定：

假定1：宏不雅经济逐步复原，GDP增速较2023年放缓（GDP增长4.5%~5.0%之间）；

假定2：货币信贷计谋陆续发力稳经济，M2同比增长9.5%傍边；

假定3：房地产调控计谋延续宽松现象，因城施策力度仍较大；

假定4：城中村修订等计谋本色性落地。

在称心假定条款、不发生超预期事件的前提下，凭据“中国房地产业中长期发展动态模子”测算，2024年宇宙房地产商场将呈现“销售界限仍有下行压力，新开工面积、设备投资或陆续回落”的特质。

需求端，瞻望2024年，房地产商场复原仍依赖于购房者预期能否树立，凭据“中国房地产业中长期发展动态模子”，中特性形下，2024年宇宙商品房销售面积同比下降4.9%，界限在11亿平素米傍边。乐不雅情形下，2024年，宏不雅经济不时复原，住户置业意愿有所好转，访佛城中村修订依期推动，宇宙商品房销售面积或可罢了小幅增长；值得柔软的是，2024年是超大特大城市城中村修订的启动之年，城中村修订对住房需求的推行拉动或有限，但对预期影响至关迫切。悲不雅情形下，2024年，宏不雅经济下行压力大，住户收入预期不稳以及房价不时下降影响下，宇宙商品房销售面积下降约8.6%，界限低于11亿平素米。

另外，从近两年地盘成交壤限来估算新址商场界限，凭据中指数据，2022年宇宙住宅用地与商办用地悉数成交经兴修筑面积16.7亿平素米，2023年景交约13亿平素米，乐不雅假定近两年景交的地盘半数将在2024年入市，新址商场供给界限计算在15亿平素米傍边，也将为乐不雅情形下销售商场罢了12亿平素米体量提供一定救助。

图：2005年以来各线城市商品房销售面积及销售额变化

数据来源：国度统计局，各地统计局，中指数据CREIS

各线城市来看，一线城市新址销售面积或陆续小幅增长。

2024年，一线城市限购、限贷等计谋仍有较大优化空间，且城中村修订程度有望加速推动，优质供给加多也有望对商场造成一定救助，计算一线城市新址销售面积陆续稳中有增。

二线城市2024年商场有望底部企稳。

近两年二线城市商品房销售面积彰着下滑，跟历史比较，2023年销售界限较2018年高点下降了约35%，照旧回落至2012年水平，与2022年基本持平，新址销售底部企稳态势渐显。瞻望2024年，杭州、成都、西安等城市短期库存相对合理，伴跟着计谋端不时优化调整，新址销售界限有望保持在高位；南昌、武汉、郑州等城市计谋优化空间有限，库存去化承压，短期商场走出底部或仍需要时期；福州、天津等城市库存去化压力大，商场调整态势短期或难改。另外，跟着商场量价迟缓骤整到位，近两年商场超跌的城市需求有望出现树立。

三四线城市2024年新址销售界限计算将陆续下行。

2023年，三四线城市商品房销售面积同比陆续下降，较2021年历史高点下降了36%，商场调整幅度较一二线城市更大，销售界限已降至2014-2015年水平。现时三四线城市商场情感较为低迷，需求存在透支、房价下降、计谋带动恶果不足等是迫切原因，2024年，三四线城市增量计谋举座较为有限，部分城市或通过披发购房补贴等形式促进需求开释，但恶果或较弱，同期多个三四线城市城镇东谈主均住房面积较大，异日新址商场界限空间举座受限。空洞来看，三四线城市住房逐步总结消耗属性，异日住房需求更多依赖于农村进城东谈主口、住户购买力等要素，2024年各影响要素弘扬或难有彰着改善，计算新址销售界限延续下行态势。

图：2014年以来宇宙商品房销售均价及300城地盘（住宅+商办）成交楼面均价累计同比

价钱方面，从房价趋势上看，短期二手房挂牌量或仍处于高位，需求偏弱下，价钱下降态势计算将延续，二手房价钱下降，或导致更多购房需求转入二手房商场，房企为了加速回笼资金，新址项目降价促销力度或将陆续加大，计算新址价钱举座弘扬疲软。

从结构上看，一方面，2023年以来，宇宙300城地盘成交楼面均价同比高涨5%傍边，优质地块成交量加多带动成交楼面均价结构性高涨，这部分地块逐步入市，计算也将对新址销售价钱产生结构性带动。另一方面，2024年，一二线城市房地产商场有望保持一定活跃度，商场份额有望延续2023年的上升态势，从而进一步带动宇宙销售均价结构性高涨。凭据模子测算，中特性形下，2024年宇宙商品房销售均价同比高涨2.6%傍边。

空洞分析商品房销售面积和销售均价趋势，中特性形下，计算2024年宇宙商品销售额同比小幅下降2.4%；乐不雅情形下，2024年宇宙商品房销售额同比可罢了小幅高涨，涨幅在4%傍边。

图：2016年以来房屋新开工面积、商品房销售面积和宇宙地盘成交经兴修筑面积

数据来源：国度统计局，中指数据CREIS

供应端，房企新开工界限仍受新址销售复原节拍慢、地盘缩量、现存存量高级要素制约，2024年新开工难改下行趋势，凭据模子测算，中特性形下，2024年新开工面积同比降幅在10%傍边，皆备界限降至8.3亿平素米。值得柔软的是，2024年是城中村修订加速推动的第一年，举座对新开工带动界限或相对较小，乐不雅情形下，新开工面积同比小幅下降2.7%，界限降至9亿平素米傍边。

图：2002年以来建筑工程投资额与房屋施工面积对比

数据来源：国度统计局，中指数据CREIS

投资方面，一方面，新开工下降、施工过峰等要素或将陆续制约建筑工程投资树立，近两年地盘成交缩量态势未改，或导致地盘购置费进一步下行，另一方面，“保交楼”计谋陆续发力、购房者关于现房的偏好种植等要素计算将陆续对好意思满造成一定救助，进而对房地产投钞票生带动作用。中特性形下，2024年房地产设备投资额同比下降约6%。乐不雅情形下，城中村修订和保险性住房建设发力，房地产设备投资额与2023年基本持平。

2024年房企策动策略建议

销售方面，凭据中指数据，2023年，TOP100房企销售总和为62791.0亿元，同比下降17.3%。

各阵营房企销售额同比均有所下降，TOP10房企销售额平均同比下降11.7%，TOP11-30、TOP31-50房企、TOP51-100房企销售额平均同比降幅较大，划分下降17.8%、19.0%、28.2%。

图：2021年至2023年TOP100房企销售额均值及增速情况

从企业类型来看，央国企罢了增长。TOP50企业中，央国企销售额平均增长4.0%，而矜重民企销售额平均下降12.4%，夹杂通盘制企业下降15.8%，脱险民企下降46.5%。

拿地方面，2023年，TOP100企业拿地总和13195亿元，同比微增1.7%，年底推地节拍有所加速，带动企业拿地总和增速转正。其中，前50家企业和前100家企业中，央企和国企数目占比均约约略。头部企业对峙以销定产、揣时度力，以保持投资遵循和策动矜重。

融资方面，2023年，房地产企业债券融资总和为6925.4亿元，同比下降7.5%。其中，房地产行业信用债融资4233.1亿元，同比下降9.1%，占比61.1%；外洋债刊行219.3亿元，同比增长24.6%，占比3.2%；ABS融资2472.9亿元，同比下降6.8%，占比35.7%。

2023年，我国房地产商场仍处于下行阶段，房企资金面承压未改。在供求发生要紧变化的新场所下，商场景色与企业景色陆续濒临调整，长期来看，房地产商场十万亿界限仍在，不同城市、不同需求仍有结构性机会。与此同期，行业探索新发展模式的场所逐步明晰，房企应紧抓商场机会积极手脚，并主动顺应新场所，轻重并举罢了高质地发展。瞻望2024年，宇宙新址商场短期依然濒临下行压力，不临幸企需要勾搭本人情况制定相应策略，穿越周期。

针对脱险房企，建议积极手脚，科罚现时边临的问题。

一方面，借助现时金融计谋窗口，积极与金融机构对接，对债务能展尽展，同期，积极营销回款，并全力保委派；另一方面，处置钞票、加速出清，抓计谋机遇周转存量，包括未售住宅、非住宅、未动工地盘等，结悉数谋机会，主动寻求机会将联系钞票通过转为保租房或保险房进行周转，承担相应耗损进行出清。

针对矜重型房企，抓商场机会积极营销，快速回笼资金，轻重并举探索新发展模式。

第一，积极营销快速回款。现时房地产商场界限仍在，中长期看计谋环境仍将保持宽松态势，中枢一二线城市计谋具备进一步优化空间，企业应把合手商场窗口积极营销。同期，和金融机构积极开展互助，拓宽融资渠谈，缩短融资资本。

第二，优化城市布局结构，聚焦中枢城市，并保持一定拿地界限。

地盘是房企迫切的分娩而已，企业须保持一定的拿地界限，技能罢了可不时发展。现时商场仍处调整期，精确投资仍是最迫切的投资策略，房企拿地仍需优中选优，聚焦中枢城市中枢区域，保险项目去化安全性。另外，2024年城中村修订或将得到更多计谋和资金救助，房企应积极寻找参与城中村修订的机会。

第三，打磨家具力，把合手主流需求。异日好家具、好工作是房企存身商场的关节。在商品住房总结商品属性的趋势下，异日消耗者对房企家具品性和工作品性的要求也将更高，好家具、好工作才会有更强商场竞争力；同期，改善性需求异日具备较大发展空间，把合手主流需求，技能更好地促进销售资金回笼。

第四，轻重并举，积极探索新发展模式。在新场所下，伴跟着行业探索新的发展模式，房企也应趁势而为，积极探索稳妥本人发展的新模式，轻重并举或是迫切场所，代建、物业工作、营业运营、长租公寓等方面具备发展空间。如在代建领域，比年地方国资拿地入市率低、地方保险房建设正在加速，代建商场仍处于快速发延期，代建行业渗入率及界限仍有较大种植空间。