2月20日，上海、杭州同日举办土拍活动，上海4宗地、杭州3宗地均溢价成交，其中上海浦东新区Z000602单位20Ea-01地块、虹口区C080302单位hk329-11地块溢价率别离为33.4%、38.2%；杭州西兴单位BJ030302-29地块、城东新城单位SC080201-48地块溢价率别离为43.4%、54.0%。
自前年四季度以来，跟着房地产销售端出现阶段性建造，地盘商场也迎来积极变化，北京、上海、深圳、杭州等热门城市土拍有所升温，多宗地块拍出高溢价率。2025开年以来，中枢城市优质地块的竞拍热度仍是不减，房企参拍积极性较高。如2月19日苏州工业园区宅地竞价122轮，溢价率达22%；2月18日成皆成华区保和街说念地块溢价率达28%；2月14日杭州临平区荷禹路地块溢价率达65%；2月11日北京向阳区三间房组合地块历程超百轮热烈竞价后成交；2月8日郑州法则警官学院地块以87%的溢价率成交，创下郑州自2021年以来住宅用地溢价率的最高记录。
近期优质地块土拍升温反馈出房企对中枢城市新址销售远景的看好，加速补仓。短期来看，预测地方政府将进一步优化地盘供应策略，一方面服从提高供地质料，加大中枢区域优质地块供应；另一方面通过放宽场合联想条目，如优化容积率筹办规则、饱读吹立体生态住宅、放宽层高限制等，给以产物联想更多的机动性，以此提高房企拿地意愿，进而通过优质新址供给带动商场需求开释。虽然，在住宅产物加速迭代确当下，在售新址技俩也需密切热心邻近新出让地块的场合蜕变带来的竞争影响。
此外，收购存量闲置地盘已成为本年房地产“稳投资”的错误举措。近期广东多地公示了2025年度第一批拟使用地盘储备专项债券收回收购存量闲置地盘的技俩清单，拟收购金额已达430亿元。跟着专项债收购闲置地盘的战略陶冶积贮，畴前各地存量闲置地盘的盘活进展有望加速，进而改善商场供求关系，缓解房企资金压力，激动房企再投资，达成“以地盘存量换发展增量”，促进房地产商场加速“止跌回稳”。
中枢城市加大优质地块供应，同步优化产物联想条目，以“好屋子”配置激活住房需求后劲
近几年，为了提高房企拿地积极性，各地政府在地盘出让方面进行了多项战略优化：
一是中枢城市加大优质地块供应力度，撑抓低密度住宅用地设备，昂然商场改善型住房需求。中枢一二线城市通过加多中枢区域的地盘供应，诱导房企聚焦高价值区域设备，如近期成交的高溢价地块-北京向阳区三间房组合地块、郑州法则警官学院等，均位于城市中枢区优质板块，稀缺性强、配套完善、设备价值较高。本年1月北京还明确提议，在住宅用地供应方面，优先向轨说念交通站点和职业密集地区供应住宅用地。
同期，低密度住宅用地（容积率≤1.5）的供应占比显赫提高。凭据中指数据监测，2024年，22个要点城市容积率在1.5以下的宅地宗数占比达18.0%，较2023年提高6.3个百分点。其中，苏州发挥较为超越，为撑抓高品性住宅设备，2024年推出55宗住宅用地中，42宗容积率在1.5以下，占比达76%，较2023年大幅提高；济南、无锡宗数占比均超40%；天津、南京、重庆宗数占比均在20%以上。
二是产物联想条目放宽，助力好屋子配置。2024年以来多地加速优化地块场合联想条目，包括放宽阳台/众人空间计容规则、撑抓建诞生体生态住宅等，助力好屋子配置，2月北京出台了《北京市平原多点地区“好屋子”场合管制联系本事要点（试行）》，示范效应和风向标道理道理彰着，预测2025年将有更多城市优化联系战略。
表：2024年以来要点城市住宅场合联想条目优化情况
数据来源：中指商议院详尽整理
“小而好意思”地块占比提高，房企大宗选拔“聚焦深耕”策略
为妥贴面前房地产商场新的发展趋势，房企的投资策略也正在发生振荡，从“轻视彭胀”转向“聚焦深耕”。其中，“小而好意思”地块因其规模适中、设备周期短、资金回笼快等性情受到企业爱慕。这类地块既不祥灵验镌汰设备门槛和企业资金压力，也不祥更机动地妥贴商场需求的变化。
图：2019-2024年40城成交宅地按场合建面统计的宗数占比
数据来源：中指数据CREIS（点击稽查）
商场监测：https://www.cih-index.com
凭据中指监测，近几年，中袖珍地块成交占比有所提高。2024年，要点40城住宅用地场合建面在10万㎡以下的成交宗数占比达76%，较2023年提高约9个百分点，其中5万㎡以下宗数占比提高约8个百分点。
虽然，“小而好意思”地块的占比提高也与地方政府供地策略变化筹议，在商场承压情况下，中枢区“小而好意思”地块不祥诱导更多企业参与地盘竞拍，尤其是中袖珍房企，这类地块不祥匡助房企更好地均衡规模彭胀与筹办效益，镌汰设备风险，提高资金使用效果。
与此同期，头部央国企凭借资金实力，投资主动性和补仓才略更强，除通过获取“小而好意思”地块达成较快盘活外，也通过加大深耕城市高总价地块获取，达成货值补充，镇定市花样位。近期中枢城市已成交多宗“巨无霸”地块，多为头部央企获取，如2024年11月中海以153.3亿元（场合建面39.4万闲居米）、溢价率0.21%获取北京向阳组团优质地块；2024年12月华润&中海以185.1亿元（场合建面26.3万闲居米）、溢价率46.3%连络获取深圳南山区粤海街说念T107-0107地块；本年2月20日金茂&庆隆以89.6亿元（场合建面7.6万闲居米）、溢价率38.2%连络获取上海虹口区C080302单位hk329-11地块。
专项债收购存量闲置地盘进程加速，有望促进商场投入新的轮回
2024年，中央和监管部门抓续出台盘活闲置存量地盘的联系战略，5月，住建部、当然资源部提议妥善惩处闲置地盘、盘活存量地盘；6月，当然资源部和国度发改委发布《对于实施妥善惩处闲置存量地盘些许战略法度的奉告》（当然资发〔2024〕104号），提议三个方面18条举措惩处闲置存量地盘；10月，财政部明确允许专项债用于地盘储备；11月，当然资源部发布《对于欺诈地方政府专项债券资金收回收购存量闲置地盘的奉告》（当然资发〔2024〕242号），要求各地积极欺诈地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置地盘力度，同期明确欺诈专项债收购存量地盘的收购范围、收购价钱、再供应原则等细目，为地方执行具体战略提供率领。本年1月，财政部再次发声，地方可凭据需要，统筹安排用于地盘储备和收购存量商品房用作保险性住房这两个方面的专项债技俩。
凭据中指监测，湖南、吉林、浙江等多个地区已发布欺诈专项债收储的公示信息与搜集公告，近期，广东省制定了《对于地盘储备领域呈报地方政府专项债券责任指引（试行）》，现在广东省多个地区（不仅限于地级市层面，下辖区、市、县也有发布）当然资源局公示了2025年度第一批拟使用地盘储备专项债券收回收购存量闲置地盘的技俩清单。凭据中指统计，阻挡2月18日，广州、佛山、惠州、珠海、中山、江门等城市公告中波及地盘总额量已达220宗，用大地积接近1000万闲居米，拟收购价钱统统超430亿元。
专项债券资金的注入灵验地激动了地方政府收购存量闲置地盘的程度，预测接下来将有更多城市落实联系战略，这将对镌汰地盘库存，改善商场供求关系，缓解房企资金压力起到积极作用。更为错误的是，若房企不祥较快得到资金，而且政府当令推出更优质的地块，将有望带动商场投入新的轮回，加速激动房地产商场“止跌回稳”。
表：广东省、吉林省部分城市第一批拟使用专项债收购存量地盘规模(阻挡2月18日)
数据来源：各地区当然资源局等官方网站，