房贷利率退换 首月还款为啥变多？　　

　　本报记者 勾明扬

　　近日召开的中央经济使命会议提倡，当令降准降息，保握流动性充裕。业内东说念主士分析，瞻望2025年会链接实施有劲度的降准降息。与房贷借债东说念主密切联系的是，不错通过退换重订价周期享受到贷款市集报价利率(LPR)下落带来的优惠。

　　据悉，自11月1日起，存量房贷借债东说念主可与银行协商，再行商定个东说念主住房贷款利率重订价周期。此前法则，重订价周期最短为12个月，退换后的重订价周期可选拔3个月、6个月或12个月，意味着如果一年内LPR下落毋庸再等一年智力享受到调降优惠。

　　需要防卫的是，每次再行订价后，房贷月供会在利息退换月按照新的利率再行策画剩余月供。不外，有市民反应，在我方的存量房贷利率下调后最新一期的还款金额比之前有所加多。“天然就多了200余元，况且第二个月还款时，金额照实是按照新利率下调了，但如故不太走漏为什么第一个月会出现这种情况。”北京市民王丹彤说。

　　记者琢磨了多家银行后了解到，出现上述情况的，大多是选拔了“按月等额本息”还款样子的客户。中国农业银行北京市分行个贷客户司理刘畅讲解注解，在等额本息还款样子下，当利率保握不变时，每月还款的本息总和是固定的，但其中本金部分会逐渐加多，利息部分会逐渐减少。关联词，在利率退换后，每月还款的本息总会通发生变化。

　　肤浅来说，存量房贷利率退换杰出于借债东说念主与银行凭据旧利率将强的原契约间隔，并凭据新利率将强了一个新契约。新契约中贷款总和是原契约的剩余本金，即原契约的贷款总和减去依然还清的本金。利率退换为镌汰后的新利率，贷款期限则是原契约剩余的还款期。凭据新的贷款总和、还款期限和利率等变量，银行会再行策画借债东说念主每月的还款金额以及每月应还的本金和利息。

　　需要防卫的是，利率镌汰后，当期应还的本金是凭据新利率再行策画的，而当期利息则是按照新旧利率所占的天数进行分段策画的。当借债东说念主的每月还款日与利率退换日不一致时，一个还款周期内就会实施两个不同的利率。以10月份为例，由于多家银行在10月25日对存量房贷利率进行了批量退换，也便是说，如果借债东说念主的还款日是每月1日，那么10月份前24天的利息将链接按照原利率策画，而从25日到31日的利息则会按照新利率策画。

　　例如来说，假定借债东说念主原契约贷款总和为100万元，贷款期限为25年(300个月)，等额本息贷款利率为4.4%，那么每月还款金额为5501.72元，利息总和约为65.05万元。如果在利率退换前依然按照原契约还了5期，那么剩余的还款期限为295个月，剩余本金约为99.08万元。如果退换后的利率降为3.55%，那么第1期需还本金为2108.26元。

　　由于利率退换发生在还款周期中，因此利息需要进行分段策画。前24天的利息仍需按照原利率策画，即剩余本金乘以原利率后，先除以360天(或365天，具体取决于银行策画样子)，再乘以所占天数，为2906.22元。此后7天的利息则按照新利率策画，同理不错算出这部分的利息为683.90元。因此，当11月1日还款时，本金2108.26元加上利息3590.12元(2906.22元+683.90元)，总月供为5698.38元，照实略高于此前的5501.72元。

　　这主如若因为再行策画后本金加多的金额越过了利息减少的金额，是以退换后确当期还款金额出现了高于此前月供的情况。然则，比及下一期还款时，就会长入实施调降后的新利率3.55%，且剩余还款期限为294个月，剩余本金约为98.87万元。如果此后利率保握不变，那么再行策画后的月供将褂讪在5039.42元傍边。

　　刘畅告诉记者，存量房贷利率下调，总体王法是还款本息总和减少，总偿还本金不变，总期限不变，总付利息减少。天然短期内可能月供加多，但从弥远来看，还款总和是下落的。

　　中国东说念主民银行数据显现，为止10月末，21家寰宇性银行所有对5366.7万笔、总和达25.2万亿元的存量房贷利率完成了调降。中国东说念主民银行行长潘功胜此前暗意，银行下调存量房贷利率有益于进一步镌汰借债东说念主房贷利息开销。瞻望这一计谋将惠及5000万户家庭约1.5亿东说念主口，平均每年可为这些家庭减少利息开销总和约1500亿元。 (经济日报记者 勾明扬)